PRIČA O A I B STANU U DOBA KRIZE

Prije nekoliko dana sve agencije za promet nekretnina dobile su službeni e-mail HRVATSKE GOSPODARSKE KOMORE kako je promet nekretnina pao za 100% i to je bilo očekivano s obzirom na to da je naša djelatnost usko vezana za međuljudske kontakte, a kontakti za vrijeme izolacije uzrokovane Covidom-19 nisu poželjni. 

Pretpostavljam da će sada brojni ekonomski analitičari govoriti općenito o temi gospodarskog pada i mjerama pomoći za srednje i male poduzetnike te obrtnike i padu tržišta nekretnina. No, što to konkretno znači za ljude koji imaju nekretninu koju žele prodati? Kako će se kretati cijene nekretnina? Tko će izgubiti više, a tko manje?

Ono što znamo je da nam dolazi kriza…

Činjenica je da u ovom trenutku nitko ne zna koliko će dugo kriza trajati i (koliko će biti duboka)? I kakve će posljedice ostaviti

Pretpostavimo da će blokada za većinu djelatnosti trajati do svibnja ili lipnja mjeseca, da će domaća i inozemna potražnja za nekretninama opadati te da će se kreditiranje banaka za financiranje nekretnina pooštriti. Dakle, uvjeti za kupovinu nekretnine postat će teži. Radi lakšeg razumijevanja predlažem da uzmemo jednu kategoriju nekretnina, kao što je na primjer STAN. 

Pomoću stana analizirat ćemo buduće kretanje cijena. 

Za početak uzet ćemo primjer A i B STANA jednake KVALITETE, OPREMLJENOSTI CIJENE, KVADRATURE, ALI RAZLIČITE LOKACIJE. (ovdje se više misli na nekretnine koje se nalaze na obali odnosno na Jadranu).

STAN A - nalazi se u prvom redu od mora cca. 300 m s pogledom na more 

STAN B - nalazi se 1000 m od mora bez pogleda na more odnosno pogled na more je vrlo oskudan

ŠTO SE NAJČEŠĆE DOGAĐA U PRAKSI ?   

Vlasnici stana A i B imaju skoro jednake tražene cijene za svoje stanove. Uzimam u obzir i psihološku kategoriju da svaki prodavatelj želi postići najveću moguću cijenu za svoj stan. 

Vlasnik stana A - kupio je stan za cijenu od 140.000 eura. U startu je platio višu cijenu  zbog lokacije i nije ništa posebno ulagao u stan osim redovitog održavanja. Definira prodajnu cijenu: 140.000 eura + 20.000 zarade= 160.000 Eura  

Vlasnik stana B - kupio je stan za cijenu od 120.000 eura, uložio je još 20.000 eura, jer je  tijekom godina stalno nešto ulagao odnosno rekonstruirao, renovirao,  nadograđivao. Drugim riječima povećavao vrijednost stana. Definira prodajnu cijenu: 120.000 eura + 20.000 (uloženog)+ 20.000 (zarade) = 160.000 Eura 

STAN A – potražuje cijenu od 160.000 Eura 

STAN B – potražuje cijenu od 160.000 Eura. 

Dakle, stanovi A i B prodaju se po istoj cijeni. Ta situacija bez obzira na sve parametre ni u kojem slučaju NE BI TREBALA BITI ISTA . Pretpostavka je da su oba vlasnika našla kupce preko agencije za posredovanje nekretninama ili bez agencije. Uglavnom imaju kupce. 

Nastupa kriza… i kako dalje? 

Vlasnik stana A – ulazi u pregovore i na kraju prodaje stan za 145.000 Eura. Može se reći da nije zaradio nešto ali nije ni izgubio. Što bi bilo da je taj isti iznos imao u banci ili da je kupio automobil koji bi u prvoj godini izgubio 20% i tako svake godine.

Vlasnik stana B - ulazi u pregovore i na kraju prodaje stan za 115.000 Eura. Na prvi pogled  izgleda dosta dobro u odnosu na cijenu za koju je kupio, međutim ovdje se ne smije izostaviti uložena sredstva. S obzirom na to da je  vrijeme krize izostavit    ćemo zaradu i uzet ćemo u obzir samo uloženo. Iz ovoga proizlazi da je izgubio 25.000 Eura. Dakle, 20.000 eura  zarade nije uračunato.

ZAKLJUČAK:

Zaključak ove priče je da stan A i B ne mogu potraživati istu cijenu. Vlasnika stana A ne treba previše komentirati, jer svi znamo da je cijena visoka zbog lokacije i nije ništa posebno uloženo u stan što se ispostavilo pametno. Vlasnik stana B je definitivno previše uložio u stan i ne može ni približno vratiti uložena sredstva. Da u kojem slučaju nije toliko uložio u stan ne bi toliko izgubio. Ulaganje u nekretnine nije uvijek isplativo. Iz tog razloga vlasnik stana B prije ulaganja trebao si je postaviti pitanje «Koju najvišu cijenu mogu dobiti za stan?» Da li ću uložena sredstava moći naplatiti?. Ako je odgovor negativan onda nije trebao ulagati u stan ili ako je već ulagao mogao je smanjiti investiciju i tada razlika između prodajne i realizirane cijene ne bi bila velika i tako bi se veliki gubitak izostavio. On bi i dalje postojao, ali bi bio puno manji od ovog trenutačnog i tada bi prodavatelj bio puno zadovoljniji postignutom cijenom, jer ne bi imao osjećaj velikog gubitka i postigla bi se win-win situacija i zato pazite kako investirate svoj novac!